روش های کلاهبرداری‌ در معاملات خرید و فروش خانه و ملک

افزایش سرسام آور قیمت مسکن سبب شده است تنوع کلاهبرداری‌های ملکی بیشتر شود و خرید مسکن کار ساده‌ای نباشد.

صداوسیما:کلاهبرداری‌های ملکی از دیرباز در کشور به عنوان یکی از جرایم معمول کلاهبرداری رایج بوده است، اما افزایش بیش از ۲۰۰ درصدی قیمت املاک در چند سال اخیر و نابسامانی در بازار پول باعث شده است بسیاری با ترس افت بیشتر ارزش پول خود، به سادگی مجذوب آگهی‌های فروش ویژه ملک و املاک شوند، غافل از اینکه برخی از این آگهی‌های ویژه، دام‌هایی برای سرکیسه کردن آنهاست.
ضمن اینکه کلاهبرداران مسکن به روش‌های مختلف در کمین هستند تا سرمایه افراد تازه کار را غارت کنند و برای این کار نیز هیچ حد و مرزی ندارند.
هزاران نفر از هموطنان ما در گوشه و کنار مملکت برای خرید سرپناهی برای خود یا فروش خانه و ملک در دام شیادان و کلاهبرداران افتاده و حاصل یک عمر زندگی خود را به علت بی دقتی در معامله و ناآشنایی با قوانین خرید و فروش یک شبه بر باد داده و ضرر‌های جبران ناپذیری به خود و خانواده وارد می‌کنند.
گاهی اوقات این کلاهبرداری‌ها ناشی از شفاف نبودن و بی اطلاعی اغلب مردم از حق کمیسیون (بنگاهها) و فرم پیچیده محاسبات آن است که این موضوع بحث دیگری است، اکنون بحث ما بیشتر درباره کلاهبرداری‌هایی است که به واسطه خلاء قانونی و شگرد‌های خاص کلاهبرداران بر سر مردم گذاشته می‌شود.
فارغ از این که خرید و فروش و اجاره در بنگاه‌های ملک و املاک نیز قاعده و قانون خاص خودش را دارد که بدون اطلاع از این قوانین اغلب کلاه گشادی سرخریداران و فروشندگان تازه کار و مستاجران می‌رود.

از مشاوره حقوقی استفاده کنید

بنابراین دانستن نکات حقوقی خرید و فروش ملک و املاک برای افرادی که قصد معامله دارند، از اهمیت بسیاری برخوردار است. حداقل اگر هم اطلاعات حقوقی ندارید توصیه می‌شود قبل از انجام معامله، حداقل از یک وکیل و حقوقدان مشاوره بگیرید که در واقع با پرداخت مبلغ خیلی کم به وکیل و حقوقدان از کلاهبرداری چند صد میلیون یا میلیارد تومانی جلوگیری می‌شود.
هم اکنون پرونده‌های بسیاری از انواع کلاهبرداری در حوزه معاولات خرید و فروش ملک و املاک در محاکم قضایی در دست رسیدگی است.
ریشه چنین مشکلی را می‌توان در چند عامل اصلی یعنی ناآگاهی از قوانین و مقررات، اعتماد بی جا، طمع و عجله در معامله دانست.

آگاهی نداشتن به قوانین و مقررات

پیچیدگی قوانین و مقررات حقوقی و اصطلاحات خاص حقوق و جزا از یک سو و بی میلی به پرداخت هزینه‌های مشاوره حقوقی از سوی دیگر گاهی موجب بر باد رفتن یک عمر تلاش می‌شود. اما موردی که باعث افتادن افراد در دام کلاهبرداران می‌شود، طمع است، چرا که برخی تصور می‌کنند در این شرایط اقتصادی که قیمت خانه چند صد برابر شده با خرید ملک‌های به اصطلاح زیرقیمت می‌توانند یک شبه ره صد ساله را بروند و همین باعث گرفتار شدن این دسته از افراد در دام کلاهبرداران ملکی می‌شود که این دست از پرونده‌های قضایی نیز در محاکم قضایی کم نیست.
عجله در معامله نیز گاهی باعث افتادن افراد در دام کلاهبرداران می‌شود به طوری که افراد تصویر می‌کنند موردی خاص برای خرید خانه پیش آمده است که اگر دست دست کنند ممکن است طرف معامله پشیمان شود، غافل از اینکه در چنین مواردی فروشنده با بنگاه‌های املاک دست به یکی کرده اند که در واقع کلاهبرداران با آگاهی از این خصلت شرایط را به گونه‌ای پیش می‌برند که خریدار برای انجام معامله عجله کند.

کلاهبرداری در فروش املاک نیمه ساز و پیش فروش

هنگام خرید خانه‌های نیمه‌ساز هم باید دقت کنید.
اکنون پرونده هزاران مورد از انواع کلاهبرداری‌ها در خصوص واحد‌های آپارتمانی پیش‌ساخته و نیمه‌ساز در محاکم مطرح است.
بسیاری از کلاهبرداران اقدام به پیش‌فروش واحد‌های آپارتمانی می‌کنند و هیچ وقت این واحد‌های آپارتمانی آماده سکونت نمی‌شوند.
در واقع افراد سودجو برای کلاهبرداری خود شگرد‌های مختلفی دارند و برای افراد مختلف نیز متناسب با اطلاعاتی که دارند از شگرد‌های خاصی استفاده می‌کنند. اما آسان‌ترین راه و شیوه کلاهبرداری برای شیادان سودجو به اصطلاح تور پهن کردن برای افراد بی تجربه است که شیوه‌های مختلفی نیز دارند.
یکی از بارزترین شیوه کلاهبرداری شیادان سودجو در بازار مسکن، فروش یک ملک به چند نفر است که اغلب در ساختمان‌های نیمه ساز و پیش فروش از این شیوه استفاده می‌کنند.
خریداران بی تجربه بدون توجه به این موضوع و اعتماد بی جا به بنگاه‌های ملک و املاک که نقش واسطه‌ها را بازی می‌کنند در دام این شیادان می‌افتند که اغلب نیز خود بنگاه‌های ملک و املاک با کلاهبرداران همدست هستند. به باور کارشناسان این روش یکی از خطرناک‌ترین شگرد‌های کلاهبرداری در بازار مسکن است. متقاضیان مسکن به ویژه جوانان که برای پیش فروش املاک مراجعه می‌کنند، باید هوشیار باشند.

پیش فروش‌ها به شکل قانونی ثبت نمی‌شود

طبق قانون فعلی پیش فروش‌ها به شکل قانونی ثبت نمی‌شود. یعنی فروشنده در همان مراحل ابتدایی ساخت و ساز و با ارائه نقشه ساخت، ملک را پیش فروش می‌کند و قراردادی بین آن‌ها نوشته می‌شود. قراردادی که فقط خودشان از آن مطلع اند و جای دیگری ثبت نمی‌شود. پس امکان استعلام آن هم وجود ندارد؛ بنابراین فروشنده می‌تواند همان ملک را از روی نقشه به چند نفر دیگر هم بفروشد و متواری شود.
البته برای تنظیم قرارداد پیش‌فروش نیز مدارکی لازم است که تنظیم این قرارداد منوط به وجود آنهاست، یعنی سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا، پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد، بیمه‌نامه مسئولیت، تاییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان و پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل ساخت ملک.
اغلب بسیاری از افراد از سر بی اطلاعی سرمایه خود را در اختیار کلاهبرداران قرار می‌دهند و اقدام به خرید واحد‌های آپارتمانی نیمه‌ساز می‌کنند، بعد متوجه می‌شوند افراد دیگری نیز اقدام به خرید همان ملک کرده اند که بعد از آن دیگر خبری از افراد سودجویان به دست نمی‌آورند، بعضی از دفاتر املاک نیز در کمک به سودجویان به صورت تقلبی سند‌های جعلی برای یک واحد آپارتمانی می‌سازند و با همین پوشش سرمایۀ مردم را از آن‌ها می‌گیرند.
حتی در ساختمان‌های نیمه ساز و پیش فروش شده اگر تا مرحله تنظیم قرارداد مشکلی پیش نیاید و همه چیز مطابق قانون و مقررات باشد، پیش‌خریداران تنها نیمی از راه را رفته اند، چرا که در این شرایط مشکل اصلی خریداران این است که پس از اتمام کار مشخص می‌شود که طرف معامله آن‌ها به بخشی از تعهداتش عمل کرده و به بخشی عمل نکرده است. البته اگر چنین اتفاقی رخ دهد خریداران حق اعتراض دارند و می‌توانند تا مرحله گرفتن خسارت و فسخ معامله هم پیش بروند، اما در خوشبینانه‌ترین حالت درگیر و دار راهرو‌های دادگاه و محاکم قضایی گرفتار می‌شوند.

کلاهبرداری با متراژ‌های غیر واقعی

یکی دیگر از متداول‌ترین روش‌های کلاهبرداران در بازار مسکن، پیش فروش املاک قبل از بهره برداری با متراژ‌های غیر واقعی است. در این روش مشاوران املاک غیر مجاز که به صورت سازمان یافته فعالیت می‌کنند، در زمان عقد قرار داد با متقاضیان، متراژ‌های غیر واقعی ارائه می‌دهند و از ناآگاهی خریداران از مقررات خرید و فروش ملک، معامله نامه ها، قرار داد‌ها و متراژ‌های مسکن سوء استفاده می‌کنند و مبالغ بیشتری به جیب می‌زنند.
برخی از مشاوران مسکن با زیرکی و چرب زبانی متقاضی خرید مسکن را به سمتی که می‌خواهند سوق می‌دهند. برای مثال چنانچه در آینده قرار باشد ساختمانی با متراژ ۱۰۰ متر به بهره برداری برسد، مشاوران املاک در قرارداد‌های خود متراژ ۱۱۰ متر را محاسبه می‌کنند.
برای مثال، زمانی که خریداری برای خرید مسکن مراجعه می‌کند، مشاوران املاک خریدار را متقاعد به انعقاد قرار داد مسکن قبل از مشاهده سند محضری می‌کنند. این در حالی است که در سند محضری، متراژ ساختمان ۵۹ متر درج شده است، اما در زمان انعقاد قرارداد متراژ ۶۲ متر با خریدار توافق می‌شود و در حقیقت خریدار در این فرآیند کلاهبرداری مبالغ اضافه‌ای را به مشاوران املاک پرداخت کرده است، متأسفانه زمانی که خریدار با سند محضری مواجه می‌شود، متوجه می‌شود که فروشنده در حساب متراژ واحد مسکونی کم فروشی کرده است.
جالب اینجاست که پس از اتمام ساختمان و ارائه پایان کار و صورتمجلس به خریداران با بهانه‌های گوناگون از جمله اینکه متراژ اضافه ساختمان در ازای پارکینگ، انباری و مواردی از این نمونه ساخته شده است، متقاضی و مالک مسکن را متقاعد می‌کنند با همان سند متراژ ۱۱۰ متری و در حقیقت متراژ ۱۰۰ متری کنار بیایند و ملک را تحویل بگیرند. متأسفانه بسیاری از خریداران هم به دلیل اشتیاق فراوان برای خانه دار شدن پس از چند سال زیر بار این موضوع می‌روند و از شکایت خود صرف نظر می‌کنند.

دفاتر جعلی و کلاهبرداری املاک

یکی از مواردی که به شدت در زمینه کلاهبرداری معاملات مسکن شایع شده، ایجاد دفاتر غیر قانونی و بدون مجوز است. در این روش کلاهبرداران با اجارۀ یک دفتر و ایجاد فضایی شیک، سعی در فریب دادن فروشندگان (مالکان) و خریداران ملک دارند.
در واقع کلاهبرداران خود را جای مشاور املاک قرار می‌دهند و با معرفی فردی به عنوان خریدار اقدام به تنظیم مبایعه نامه می‌کنند.
با قیمت‌گذاری ملک زیر قیمت واقعی بازار، آن را به فردی که به عنوان همدست دارند، می‌فروشند و از این طریق اقدام به کلاهبرداری می‌کنند. این افراد با ضرر و زیانی که به فروشنده وارد می‌کنند، با گرفتن سند از فروشنده در قبال مبلغ ناچیزی، ملک را با نام‌های دیگر به افراد دیگر می‌فروشند و سپس متواری می‌شوند اغلب هم ملک مورد نظر چند دست می‌چرخد و پیگیری قضایی وارد مراحل طولانی حقوقی می‌شود که اغلب نیز پیگیری‌ها به نتیجه مطلوب در مدت زمان کوتاه نمی‌رسد.
این نوع از کلاهبرداری معاملات مسکن به شدت رایج است و افرادی که اطلاعات کافی در زمینه خرید و فروش ندارند در دام افراد سودجو می‌افتند.
برای اینکه درگیر این نوع از کلاهبرداری معاملات مسکن نشوید، هنگام مراجعه به دفاتر املاک و مستغلات از مجوز ثبت و مجوز فعالیت ایشان مطمئن شوید و سپس اقدام به هرگونه معامله‌ای کنید. جدای از این موارد بدون کسب مشورت از افراد معتمد، اقدام به عقد مبایعه نامه نکنید.

راه اندازی دفتر جعلی آژانس ملکی

در راه اندازی دفتر جعلی که بسیار هم رایج است برخی‌ها با اجاره یک دفتر بسیار شیک و درست کردن فضایی کاملا لوکس و جا زدن خود در نقش مشاور ملکی امین و باسابقه، برای مشتریان خود دام پهن می‌کنند. در این دفتر‌ها انواعی از کلاهبرداری‌ها ممکن است اتفاق بیفتد. در یکی از موارد اقدام به قیمت گذاری زیر قیمت بازار برای یک ملک و حضور یک خریدار جعلی می‌کنند و ملکی را با قیمت پایین‌تر از چنگ صاحبش در می‌آورند.
در این نوع کلاهبرداری‌ها سند را از فروشنده تحویل گرفته و به چند نفر می‌فروشند و در افق محو می‌شوند.
یکی دیگر از متداول‌ترین جرایمی که در چنین بنگاه‌هایی انجام می‌شود بدین صورت است که مالکان کلید ملکشان را نزد بنگاه‌ها می‌سپارند تا آن را بفروشند یا اجاره دهند. مشاور جعلی هم در غیاب مالک ملک را معامله کرده و متواری می‌شود. البته در مواردی در بنگاه‌های واقعی یکی از مشاوران ملکی بدون اطلاع مدیر بنگاه بین طرفین قرارداد می‌بندد و به بهانه‌ای پول معامله را نزد خود نگه می‌دارند، ولی در اولین فرصت متواری می‌شود.

اعطای وکالت کاری

بسیاری از مراودات اقتصادی در جامعه ما هنوز بر اساس قرارداد‌های اجتماعی نانوشته و براساس اعتماد بیجا انجام می‌شود، حال آنکه به دلیل تغییر شرایط باید حواس خودمان را جمع کنیم و دست کم در این کار باید محکم کاری کرد. موارد بسیاری داریم که طرف خانه خریده و صرف دادن اجازه به مدیر ساختمان برای کار‌های ساده اجرایی مانند و نظافت و پرداخت قبض‌ها سبب شده است مدیر ساختمان کل خانه را با سند سازی فروخته که بر اساس شگرد این افراد خانه چند دست چرخیده و اکنون هم دست صاحب خانه اصلی برغم شکایت به جای بند نیست و در گیر و دار محاکم قضایی در جریان است.
گاهی مشاهده می‌شود که فردی بعد از خرید ساختمان بویژه در آپارتمان‌های در حال ساخت به مدیر ساختمان برای پیگیری امور وکالت کاری می‌دهد که این اقدام ناشی از نداشتن اطلاعات حقوقی است و همین موضوع زمینه کلاهبرداری می‌شود و مدیران ساختمان نیز با سوء استفاده از این قضیه اقدام به خرید ملک به دیگری می‌کنند که اغلب در این موارد ملک همان طور که مطرح شد چند دست بین خریداران و فروشندگان می‌چرخد و تا مالک اصلی اثبات کند که این ملک متعلق به وی است و صرفا وکالت کاری برای انجام امور اجرایی به مدیر ساختمان داده است؛ کار از کار گذشته است.

کلاهبرداری در فروش ملک به صورت قولنامه‌ای

گاهی دیده می‌شود که افراد سودجو یک ملک را به چندین نفر فروخته اند.
البته با استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک کشور که اغلب به صورت برخط و آنلاین است این شیوه کلاهبرداری کمتر شده است، اما هنوز کلاهبرداران با شگرد‌های مختلف یک ملک را به چند نفر می‌فروشند که باید هوشیار بود.
اغلب در کلاهبرداری با تنظیم قولنامه جعلی، کلاهبرداران یک ملک را به چند نفر می‌فروشند و متواری می‌شوند. علت اصلی این نوع کلاهبرداری نیز اعتماد خریدار به بنگاه دار است که بدون دیدن سند اقدام به تنظیم قولنامه و پرداخت وجه می‌کند.
البته درست کردن سند جعلی هم امکان پذیر است، اما چنانچه فرد با روش‌های تشخیص سند ملکی اصل آشنا باشد، می‌تواند درستی سند را بفهمد.

کلاهبرداری املاک با عنوان تسهیلات بانکی

یکی دیگر از شگرد‌هایی که کلاهبردارن و افراد سودجو به کار می‌برند استفاده از اعطای تسهیلات ساختگی و دروغ در املاک گذاشته شده برای فروش است که معمولا افرادی با تأسیس شرکت و انتشار خبر تسهیلات بانکی برای خرید ملک، اقدام به کلاهبرداری‌های بزرگی می‌کنند.
در سال ۹۱ شرکتی راه‌اندازی شد و کلاهبرداران با نشر آگهی در سراسر شهر تهران تحت عنوان تسهیلات بانکی با کمترین کارمزد، متقاضیان را برای گرفتن انواع وام نظیر وام کارگشایی، کارآفرینی، جانبازی و … به سوی خود جلب کردند.
سپس با استفاده از اسناد جعلی و سربرگ‌های دولتی یک وزارتخانه، نمایندگانی را برای ارزش‌گذاری املاک متقاضیان اعزام و از افراد بی تجربه کلاهبرداری می‌کردند. مال باختگان نیز پس از دیدن اسناد پول خود را به حساب‌های جعلی این افراد انتقال می‌دادند.
این گروه از کلاهبرداران برای جلوگیری از شناسایی‌شان توسط پلیس، به صورت دوره‌ای در محدوده‌های مختلف فعالیت می‌کردند و پس از کلاهبرداری‌های ملکی محل فعالیت خود را تغییر می‌دادند. بی‌تجربگی افراد و تمایل آن‌ها به گرفتن تصمیم‌های سریع بدون تحقیق باعث می‌شود افراد سودجو تحت هر عنوانی بتوانند آن‌ها را گول بزنند.

مبایعه نامۀ جعلی در کلاهبرداری املاک

هنگام خرید ملک، زمین و آپارتمان هر دو سوی قرارداد، هم خریدار و هم فروشنده باید از وضع سند آگاهی داشته باشند.
سند را باید خریدار ببیند و با مشخصات ملک، زمین یا آپارتمان مطابقت داشته باشد؛ بنابراین لازم است مالک یا مالکان احراز هویت شوند.
چنانچه ملک و خانه به خریداران متعدد فروخته می‌شود، باید همه افرادی که نام آن‌ها در مبایعه نامه ذکر می‌شود در طی نوشتن قرارداد حضور فیزیکی داشته باشند. در قسمت توضیحات مبایعه نامه تمامی شرایط طرفین قرارداد، مشخصات چک‌هایی که رد و بدل می‌شود و مبالغی که به صورت نقد واریز و پرداخت شده است، نوشته شود.
بسیاری از کلاهبرداری‌ها با جعل مبایعه نامه صورت می‌گیرد. مواردی که بدون خواندن مشتری یا فروشنده، در قسمت توضیحات به تأیید این افراد می‌رسد. کلاهبرداران با نوشتن مبایعه نامه‌های جعلی و تمایل نداشتن افراد به گرفتن کد رهگیری که سیستم صادر می‌کند، اقدام به سودجویی و کلاهبرداری معاملات مسکن از فروشندگان و خریداران ملک می‌کنند.

پیشنهاد‌ها و ضرورت‌ها

برای اینکه درگیر انواع کلاهبرداری معاملات مسکن نشوید و در دام افراد سودجو نیفتید، رعایت این موارد ضروری است:

در نخستین گام مهم در خرید زمین و املاک، آن است که یک مشاور املاک مورد اعتماد انتخاب کنید.
هر مشاور املاک باید دارای یک مجوز از اتحادیه مشاورین املاک باشد که صحت عملکرد آن را مورد تأیید قرار دهد.
توصیه می‌شود به بنگاه‌هایی مراجعه کنید که مدت زمان زیادی از فعالیت آن‌ها می‌گذرد و نزد اهالی محل شناخته شده و مورد اعتماد هستند.
قبل از انعقاد قولنامه بهتر است درباره قوانین و نکات حقوقی خرید زمین و مسکن اطلاعات اولیه‌ای داشته باشید تا احتمال بروز هرگونه مشکل بعدی به حداقل برسد.
از آنجایی که معامله مرحله به مرحله انجام می‌شود، معمولاً برخی از مدارک و اسناد خریدار و فروشنده به عنوان ضمانت اجرایی نزد بنگاه به عنوان امانت قرار داده می‌شود.
سند خرید زمین یا مسکن را قبل از انعقاد قولنامه بررسی و از کد رهگیری مربوطه استعلام کنید.
کد رهگیری کدی است که به هر معامله خرید زمین یا مسکن داده می‌شود تا صحت معاملات تضمین شود. در واقع از طریق کد رهگیری می‌توانید در جریان آخرین وضعیت ملک مربوطه قرار بگیرید و اگر آن ملک قرار است به چند نفر به صورت همزمان فروخته شود، شما از این موضوع آگاهی کسب می‌کنید.
مهم‌ترین مزیت سامانه کد رهگیری، جلوگیری از کلاهبرداری در فروش یک ملک به چند مشتری است. چنانچه در سامانه کد رهگیری فردی بخواهد یک ملک را به چندین نفر بفروشد، تخلف بلافاصله قابل مشاهده است و از انجام آن جلوگیری خواهد شد. مزیت دیگر این سامانه، جلوگیری از معاملات صوری مسکن به منظور افزایش صنعی قیمت هاست.

اطمینان از نوشتن تمام جزییات پرداخت در قولنامه

به جزییات سند دقت کنید و تمام قسمت‌ها از جمله مشاعات، متراژ زمین، پارکینگ، تعداد اتاق‌ها، متراژ و… را با ملک واقعی مورد مطابقت قرار دهید. اگر چکی رد و بدل می‌شود، باید جزییات چک مانند شماره سریال، مبلغ و نام طرفین مورد معامله در آن چک به صورت دقیق ذکر شود. قولنامه باید در سه نسخه تنظیم شود که پس از امضای طرفین و شاهدان آن‌ها، یک نسخه از آن نزد خریدار، یک نسخه نزد فروشنده و یک نسخه نزد بنگاه محفوظ می‌ماند.
مطمئن شوید که تمام جزییات اعم از پرداخت نقدی، چک و مبالغ باقیمانده که بعدا باید پرداخت شود با تمام جزییات و شماره چک و تاریخ در قولنامه نوشته شود. این جزییات در قسمت توضیحات قولنامه نوشته می‌شود.
در انجام معامله از اعتماد بیجا پرهیز کنید حتی به نزدیک‌ترین افراد هم اعتماد نکنید و خودتان شخصاً یا به کمک وکیل بررسی‌های کافی را انجام دهید چه بسا نزدیکترین فرد به شما به علت بی توجهی دچار اشتباه شده یا گول خورده باشد.
با مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی و ارایه پلاک ثبتی ملک مورد معامله از آخرین مالک و وضعیت توقیفی و ممنوع المعامله نبودن مالک اطمینان حاصل کنید. با مالک اصلی یا وکیل قانونی وی معامله کنید و اصل مدارک مالک بودن فروشنده را کاملا ببینید و پیش از انجام معامله بررسی‌های لازم برای اطمینان از مالکیت طرف معامله و وکیل وی انجام دهید و پیش از استعلام هیچ پولی پرداخت نکنید.
از انجام هرگونه معامله در آژانس‌های فاقد پروانه کسب و بدون دریافت کد رهگیری معامله خودداری کنید.
در پیش فروش باید در ابتدا از تعداد کل واحد‌های مسکونی در ساختمانی که برای پیش فروش عرضه شده است مطلع شوید و بعد از آن، تعداد واحد‌هایی را که پیش فروش شده است، شناسایی کنید و اگر بیشتر از نیمی از واحد‌ها به صورت قطعی پیش فروش شده بود برای انجام معامله کمی تامل کنید. در برخی موارد، سازنده‌هایی که اغلب واحد‌ها را قبل از ساخت پیش فروش کرده اند رغبتی به انجام همه تعهداتشان ندارند.
در موارد متعددی مشاهده شده است فروشنده یا دلال؛ ملکی را به مشتری نشان داده است، اما در قرارداد مشخصات ملک دیگری را قید کرده است که یا اصلاً وجود خارجی نداشته یا در نقطه نامرغوبی قرار داشته است؛ لذا باید دقت کافی صورت گیرد.
کسب اطمینان از صلاحیت شرکت‌ها موقع سرمایه‌گذاری، مهم‌ترین نکته‌ای است که بعضی مردم به آن بی‌توجه هستند. بی توجهی به صلاحیت شرکت‌ها و گرفتار تبلیغات کاذب شدن، اشتباهی است که خریداران مسکن نه فقط در ایران که گاه در خارج از کشور نیز مرتکب می‌شوند و سرمایه خود را به باد می‌دهند. نمونه بارز این موضوع کلاهبرداری‌های گسترده‌ای است که از سرمایه‌گذاران ایرانی در دبی انجام شد. برخی‌ها با دیدن تبلیغات اغواگرایانه بنگاه‌های مسکن فعال در امارات بدون هیچ تحقیق و تفحص و حتی بدون آن که از قوانین خرید ملک در این کشور اطلاع داشته باشند، خانه خریدند و گرفتار شدند.
کلاهبرداری از طریق پیش‌فروش مسکن برخلاف تصور برخی مردم فقط در مقیاس‌ها و ساختمان‌های کوچک اتفاق نمی‌افتد؛ بلکه گاه انبوه‌سازان نیز بنا به دلایل گوناگون از عمل به تعهدات خود یا ناتوان می‌شوند یا صرف‌نظر و فرار می‌کنند.
مردم باید از در اختیار گذاشتن اسناد و مدارک معتبر خود مانند شناسنامه، گذرنامه، اسناد و مدارک زمین، خانه، مغازه، جواز کسب و … به افراد اکیداً خودداری کنند.
در قرارداد پیش خرید حتماً بر مبنای عرف خسارت تاخیر قید شود تا در صورت تاخیر در ساخت، خریدار کمتر ضرر کند. همچنین خسارت تاخیر در تنظیم سند در دفتر خانه هم باید بر مبنای عرف در قرارداد مکتوب شود.
در قرارداد پیش خرید باید نوع مصالح، نوع سازه (تیر آهن یا بتون) مشخصات کابینت، کف واحد سنگ یا پارکت یا سرامیک، نقاشی و دیگر موارد با اهمیت بکار رفته در ساختمان شرح داده شود. دقت کنید تعداد آپارتمان احداثی و میزان زمین قید شود و به مالک و سازنده اجازه احداث هیچگونه بنای اضافی داده نشود.
وقتی پیش خریداران با پیش فروشنده‌ها وارد معامله می‌شوند باید دقت کنند حداقل ۹ مورد در قرارداد پیش‌فروش ذکر شده باشد یعنی اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی و حقوقی، پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک، اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مثل مساحت، تعداد اتاق‌ها، شماره طبقه، شماره واحد، پارکینگ و انباری، مشخصات فنی و معماری مثل موقعیت، کاربری، تعداد طبقات، مساحت کل عرصه و زیر بنا، نما، نوع مصالح مصرفی، سیستم گرمایش و سرمایش، بها، تعداد اقساط و نحوه پرداخت، شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی، زمان تحویل واحد ساختمانی پیش‌فروش شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی، تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمین‌ها، قرارداد بیمه‌ای، تغییر قیمت و مشخصات، تعهدات پیش‌فروشنده به مراجع قانونی و معرفی داوران.
بعضی از شیادان در زمان خرید ملک مردم با پرداخت مبلغ کمی از ثمن معامله به اصطلاح ملک را زخمی و از پرداخت بقیه ثمن معامله در موعد مقرر خودداری می‌نمایند، در این صورت مالک ملک شده و فروشنده حق فسخ ندارد مگر در قرارداد قید شود در صورت عدم پرداخت به موقع اقساط یا پاس نشدن چک های، معامله فسخ و باید درصدی برابر عرف ضرر و زیان پرداخت شود.
دریافت کد رهگیری: حتما کد رهگیری معامله را از آژانس املاک بخواهید. بهانه‌هایی را، چون در حال تمدید مجوز هستیم یا سیستم قطع می‌باشد هم به هیچ عنوان نپذیرید و تا کد رهگیری دریافت نکرده اید، پولی پرداخت نکنید.
دیدن سند ملکی: تا زمانی که سند ملکی را مشاهده نکرده اید اقدام به معامله و پرداخت پول نکنید. همچنین راه‌های تشخیص سند اصل از جعلی را یاد بگیرید.
کمک گرفتن از وکیل ملکی: حتی اگر معامله ملکی شما چندان سنگین نیست باز هم درصورتی که به قوانین مسلط نیستید یا تجربه‌ای در معاملات ملکی ندارید از یک وکیل ملکی مسلط استفاده کنید. مطمئن باشید که پرداخت دستمزد وی ارزشش را خواهد داشت.
احراز هویت مالک یا مالکان: حتما مشخصات شناسایی مثل کارت ملی و شناسنامه مالکان ادعایی را مشاهده کنید و آن‌ها را با هم تطبیق دهید و اصل بودن مدرک را نیز بررسی کنید.